Levantar uma construção definitivamente não é uma tarefa fácil. Esse processo demanda o desenvolvimento de um projeto bem estruturado, que garanta que o resultado final seja, de fato, igual ao que foi idealizado, seja por uma construtora ou uma incorporadora.
Por isso, é fundamental contar com profissionais especializados e qualificados no ramo da construção civil, que fazem parte do quadro técnico de empresas especializadas neste tipo de obras, como já dito antes, seja uma incorporadora ou uma construtora. Mas você sabe a diferença entre esses tipos de empresas?
Muita gente desconhece o que as construtoras e as incorporadoras fazem, mas é importante se atentar à diferença entre esses conceitos para saber quem procurar em cada uma das etapas da sua obra e em qual contexto cada um deles é necessário.
Confira no artigo a seguir o que fazem as construtoras e as incorporadoras e qual a diferença entre elas.
O que faz uma construtora?
A empresa responsável por executar a obra é a construtora, que deve contar com um arquiteto ou engenheiro civil em seu quadro técnico.
Ou seja, sua atuação demanda o envolvimento de profissionais especializados e registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), para que os documentos possam ser assinados para viabilizar o início da construção.
Também cabe a essa empresa cuidar de toda a parte de contratação da mão de obra, definir as tecnologias e métodos que serão utilizados na construção e providenciar o maquinário necessário para viabilizar a construção.
Em suma, o principal objetivo da atuação de uma construtora é cumprir o prazo de entrega da obra, seguindo as normas técnicas vigentes e assegurando sua qualidade.
Não cabe a esse tipo de empresa se preocupar com aspectos como a divulgação, venda e planejamento do empreendimento, pois sua função está voltada especificamente para a construção em si. Essas outras atribuições fazem parte das responsabilidades da incorporadora, conforme veremos a seguir.
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O que faz uma incorporadora?
As empresas incorporadoras (ou incorporadoras imobiliárias, como também são chamadas) são as encarregadas de cuidar das bases e projetos que fundamentam um empreendimento imobiliário.
Esse é, justamente, o principal aspecto que ajuda a diferenciar a atuação de uma incorporadora do trabalho desenvolvido por uma construtora.
Enquanto o primeiro tipo de empresa se ocupa com a realização de estudos, identificação de oportunidades de mercado, verificação da viabilidade de projetos e obtenção de terrenos, o segundo tipo fica responsável por executar a obra em si.
Antes mesmo de a construtora iniciar a contratação de mão de obra, a compra de materiais e a realização de testes de segurança e qualidade, a incorporadora precisa percorrer um longo caminho.
Durante esse trajeto, a empresa articula o projeto inteiro, desde a concepção da ideia inicial até a formalização do negócio de acordo com o que diz a lei.
O trabalho de incorporação imobiliária é regido pela Lei nº 4.591/64, a mesma que trata sobre a criação e o funcionamento de condomínios.
Sendo assim, pode-se dizer que empresas como essa são as responsáveis operacionais e financeiras de empreendimentos imobiliários. Sua principal preocupação é entregar o imóvel no prazo que foi acordado em contrato.
Desse modo, caso haja algum descumprimento em relação ao que consta no contrato, é a incorporadora que precisa ser acionada, já que é ela a principal responsável – inclusive pela contratação da construtora encarregada pela construção.
Essa responsabilidade também se traduz no desenvolvimento de todos os projetos do empreendimento, como o estrutural, o arquitetônico, o hidráulico, o elétrico e os demais que forem necessários de acordo com cada contexto.
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Além disso, também cabe à incorporadora formalizar o registro imobiliário do condomínio na matrícula mãe no Cartório do Registro de Imóveis.
Quanto a isso, é preciso registrar também a minuta de convenção do condomínio e o memorial de incorporação (que contém a descrição completa dos imóveis – se são casas, apartamentos, vagas, condomínio, etc).
Outro registro importante que faz parte das responsabilidades da incorporadora diz respeito aos quadros de áreas e especificações de acordo com as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), mais precisamente a NBR 12.721, que prevê o cálculo dos custos e das divisões proporcionais e não proporcionais entre os apartamentos/casas.
A incorporadora também pode contratar consultores de planejamento imobiliário (com o intuito de receber orientações sobre a realização de seus negócios) e consultores para auxiliar na obtenção das licenças (ambiental, de instalação, de manejo e supressão vegetal), bem como a aprovação dos projetos nos órgãos públicos e nos órgãos de preservação patrimonial.
Empresas de avaliação imobiliária e pesquisa de mercado também podem ser contratadas pela incorporadora para auxiliá-la a chegar no valor de mercado do empreendimento dentro da NBR 14.653 da ABNT.
Ainda em dúvida quanto às principais diferenças entre construtoras e incorporadoras? Sem problemas! No próximo tópico, falaremos um pouco mais detalhadamente sobre isso.
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Qual a diferença entre incorporadora e construtora?
Como tanto as incorporadoras quanto as construtoras fazem parte do ramo de construção civil e imobiliário, é muito fácil confundir suas funções, atribuições e responsabilidades.
Algo que pode ajudar a diferenciá-las de uma vez por todas é entender que a incorporadora é a empresa responsável pelo desenvolvimento e administração de todo o projeto, relacionamento e desenvolvimento do empreendimento. É como se a incorporadora fosse a responsável por toda a parte de bastidores de uma obra.
Já a construtora, por sua vez, fica encarregada de executar o projeto desenvolvido pela incorporadora – ou seja, tirá-lo do papel e transformá-lo em realidade. Enquanto a incorporadora atua envolvida com aspectos mais burocráticos e relacionados à idealização da obra, a construtora é a responsável por concretizá-la de fato.
Apesar dessas diferenças, as incorporadoras também podem atuar como construtoras. Basta que todas as atividades desempenhadas pela empresa estejam descritas no seu contrato social.
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