Um número cada vez maior de empreendedores e investidores está identificando no mercado imobiliário uma oportunidade e tanto de obter ganhos financeiros. Isso faz com que sejam atraídos pela atividade de incorporação imobiliária.
Mesmo que você não esteja totalmente familiarizado com esse termo, provavelmente já o escutou alguma vez antes ou se deparou com algum empreendimento que se enquadra como incorporação imobiliária em algum momento da sua vida.
A incorporação imobiliária é uma atividade que tem crescido muito nas últimas décadas, se espalhando das capitais para o interior de todos os estados brasileiros. Isso se deve, em parte, aos avanços na regulamentação do setor.
Apesar disso, ainda há muitas dúvidas quanto aos detalhes que envolvem essa atividade. Pensando nisso, elaboramos o artigo a seguir, para te ajudar a compreender o que é e como funciona o processo de incorporação imobiliária. Confira!
O que é incorporação imobiliária?
Para compreender do que se trata a incorporação imobiliária, é fundamental, antes de qualquer coisa, falar sobre a Lei 4.591/64, popularmente conhecida como Lei do Condomínio ou Lei de Incorporação Imobiliária.
Essa lei dispõe sobre essa atividade no Brasil, e define que uma incorporação imobiliária é “a atividade exercida com o intuito promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
Em outras palavras, a incorporação imobiliária nada mais é que uma atividade que envolve a construção de um agregado de imóveis em uma propriedade que pertence a um terceiro.
Trata-se de um processo que envolve a preparação e viabilização legal, econômica e ambiental de um projeto imobiliário residencial ou comercial. Posteriormente, é realizada a venda parcial ou total da(s) propriedade(s) em questão.
Isso pode ser feito por uma pessoa física ou jurídica, sendo o segundo caso o mais comum. O incorporador obtém todas as licenças, aprovações e certidões necessárias junto aos órgãos públicos.
Assim, pode realizar a construção de edificações com condomínios de unidades autônomas e casas isoladas ou geminadas provenientes de desmembramento de loteamento. Essas unidades podem ser comercializadas ainda na planta, na fase de projeto.
A incorporação imobiliária é, portanto, um processo longo e complexo, que demanda uma boa assessoria jurídica para garantir que o empreendimento seja efetivamente construído e entregue segundo o projeto que foi aprovado.
Isso ajuda a evitar problemas futuros decorrentes de irregularidades, como atrasos na entrega, comprometimento da qualidade da construção ou mesmo o descumprimento do que foi acordado entre as partes envolvidas.
Prossiga para o próximo tópico para compreender mais detalhes sobre como funciona a incorporação imobiliária.
Como é o processo de incorporação imobiliária?
Antigamente, era comum que a construção de empreendimentos fosse interrompida, seja em decorrência de turbulências econômicas inesperadas ou pela falta de interesse de possíveis compradores do projeto.
O histórico de inadimplência envolvendo esses projetos causava ainda mais apreensão nos investidores, afetando a capacidade de financiamento de outros empreendimentos imobiliários.
Hoje em dia, a realidade do ramo imobiliário é bastante diferente, o que se deve principalmente à incorporação imobiliária. Essa atividade lida com empreendimentos em fase de construção ou prestes a serem construídos. Sendo assim, exige que os investidores comprem os imóveis ainda na planta.
Isso ajuda a garantir que todos os envolvidos possam confiar uns nos outros e, principalmente, no projeto que será tirado do papel. Para ser realizado, esse processo precisa contar com quatro agentes principais. São eles:
- A construtora, encarregada por tocar a obra e erguer as edificações;
- O proprietário do terreno, que cederá o local onde será construída a obra;
- A incorporadora, responsável pela análise da viabilidade econômica do empreendimento e pela venda dos imóveis;
- Os investidores ou futuros inquilinos, ou seja, os compradores das unidades de imóveis e principais responsáveis pelo financiamento do empreendimento.
Por envolver diversas partes com diferentes interesses, a incorporação imobiliária demanda que o envolvimento da incorporadora aconteça de maneira responsável, comprometida e transparente, já que essa é a empresa que ficará encarregada por alinhar todos os interessados.
Como a base de sustentação do empreendimento é a entrada de novos compradores ao longo do processo, essa atividade exige muita confiança de todas as partes envolvidas. A incorporadora é, portanto, a principal responsável pelo sucesso de um empreendimento imobiliário.
O processo de incorporação acontece desde o planejamento até a entrega do empreendimento. Tudo começa com a análise sobre a sua viabilidade, o que abrange a escolha do terreno, o estudo de mercado e a elaboração do projeto.
Esse estudo também envolve a viabilidade econômica, ambiental e comercial da construção, de modo a oferecer suporte para o planejamento financeiro e comercial da incorporação imobiliária.
Com os dados em mãos, é possível saber se o negócio é rentável ou não. Isso resultará em um plano de negócios, um documento que contém todas as informações sobre o empreendimento – até mesmo detalhes referentes às etapas posteriores à construção, como o preço de cada unidade autônoma que será comercializada, o prazo de entrega e o retorno financeiro esperado.
Depois que o plano de negócios é finalizado, a incorporação é registrada no Cartório de Registro de Imóveis do município onde será feita a construção, para que assim a obra seja devidamente legalizada.
Desse momento em diante, é feita a venda dos apartamentos na planta, quando então dá-se início ao processo de negociação para construção. Se acaso acontecer de nem todas as unidades serem comercializadas previamente, a venda pode continuar depois do empreendimento ficar pronto.
É indispensável que seja registrado em contrato todas as especificações da obra, como a área total do empreendimento, área interna e externa, área por unidade e o número de unidades.
O contrato serve para assegurar ao consumidor todas as informações técnicas sobre o empreendimento e referentes à integridade da empresa. Esse documento deve ficar atrelado às outras documentações da propriedade, inclusive à convenção do condomínio.
Como você deve ter notado, a incorporação imobiliária é uma atividade de extrema importância para oferecer segurança ao proprietário, ao mesmo tempo que também assegura confiabilidade para a empresa.
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