Há diversas etapas que viabilizam a venda de um imóvel. Etapas essas que só se tornam possíveis devido ao envolvimento de algumas empresas que fazem parte do cotidiano do mercado imobiliário e de construção civil, uma dessas empresas é a incorporadora.
Quem já comprou um imóvel ou está em busca de realizar esse sonho, provavelmente já ouviu esse termo. Mas você sabe o que faz uma incorporadora e o que a difere dos demais tipos de empresa presentes desse ramo?
É sobre isso que trataremos no artigo a seguir. Confira!
O que faz uma incorporadora?
Uma empresa incorporadora de imóveis é a responsável por dar o pontapé inicial no processo de construção e comercialização de um empreendimento imobiliário.
Apesar de não ficar encarregada de realizar a obra em si, cabe à incorporadora identificar oportunidades de mercado, idealizar os projetos, mobilizar os recursos necessários para a construção, efetuar a compra de terrenos, elaborar projetos de arquitetura e fazer estudos de viabilidade.
Além disso, também fazem parte das responsabilidades da incorporadora a regularização das permissões, a contratação da construtora e a divulgação do empreendimento.
Desse modo, a incorporadora atua articulando todas as ações que envolvem o desenvolvimento de um empreendimento, seja composto por um imóvel ou mais, em projeto de múltiplas unidades.
O foco principal dessas empresas é a parte administrativa, por meio da formalização de documentos. No ramo imobiliário, o termo “incorporação” é comumente usado para identificar atividades de formalização do registro imobiliário, assim como sua integração a partir da matrícula mãe ou matrícula original do terreno.
Também cabe à incorporadora fazer o registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis e obter os devidos alvarás e licenças. Após feito o registro, fica a cargo da incorporadora comercializar as unidades.
Por essa razão, a incorporadora também fica encarregada de determinar a responsabilidade das outras partes envolvidas no projeto.
Em suma, essa empresa é a proprietária e a gestora do projeto, administrando o empreendimento desde as etapas iniciais até a sua entrega e assumindo o dever de garantir o desenvolvimento da obra da forma correta e nos prazos indicados.
Devido a isso, fica responsável não apenas pelos prazos e entrega dos bens, mas também pelos problemas estruturais e de construção. Essa obrigação que cabe à incorporadora é válida por 5 anos, podendo ser ampliada caso surjam danos estruturais.
A atuação das incorporadoras é regulamentada pela Lei de Incorporação e Condomínio (Lei 4.591/1964), que se mantém vigente em relação a todos os critérios que não entram em conflito com o Código Civil.
Caso isso aconteça, entra em cena o princípio de hierarquia – ou seja, vale o que diz a legislação mais recente sobre o assunto em questão.
Em geral, todas as atividades realizadas por esse tipo de empresa são regidas por essa lei, que determina que uma incorporadora é “toda pessoa física ou jurídica que promova a construção para alienação total ou parcial de edificação composta de unidades autônomas, qualquer que seja sua natureza ou destinação”.
Estão enquadrados neste conceito: construtor ou corretor de imóveis, com procuração pública oferecida pelo proprietário; dono do terreno ou compromissários compradores; ou o poder público.
Essa mesma lei dispõe sobre a criação e o funcionamento de condomínios. A norma prevê a obrigação de proprietários, promitentes, cessionários e/ou da própria incorporadora em relação à realização da minuta de convenção do condomínio e às deliberações em assembleias.
Veja a seguir uma relação completa das funções de uma incorporadora:
- identificação de oportunidades no mercado imobiliário;
- compra de terrenos, tanto em prospecção ativa quanto passiva;
- repasse;
- verificação de viabilidade de projetos;
- realização de estudos para identificar a diferença entre lote e terreno, e saber qual é o melhor para o projeto;
- realização de campanhas de divulgação;
- operação de estandes de vendas para divulgação;
- regularização de documentos, especialmente no Cartório de Registro de Imóveis (CRI);
- construção;
- aprovações;
- relacionamento com vizinhança e cliente;
- assistência técnica a proprietários e moradores por 5 anos.
A principal responsabilidade da incorporadora é com o cliente. Isso significa que, caso ocorra alguma situação de descumprimento do contrato, é a incorporadora que deverá ser acionada na justiça, e não a construtora.
Ficou na dúvida quanto às principais diferenças de atribuição entre as incorporadoras e as demais empresas que fazem parte desse ramo? Continue a leitura para saber mais!
Qual a diferença entre incorporadoras, empreiteiras e construtoras?
Você certamente já se deparou com placas de incorporadoras, construtoras e empreiteiras na fachada de terrenos e novas construções da sua cidade. Mas qual a diferença entre elas, e o que cada uma delas faz?
Muitas pessoas se confundem e podem até acreditar que esses termos se referem à mesma coisa, mas a verdade é que cada um desses tipos de empresa possui uma definição e segue regras específicas para execução dos seus trabalhos.
Agora você já sabe o que faz uma incorporadora, mas e quanto às construtoras e empreiteiras?
A construtora é a empresa responsável pela execução física de um edifício. Isso significa que ela fica encarregada por contratar a mão de obra e adquirir o maquinário, os equipamentos e toda a tecnologia necessária para viabilizar a construção.
Sua principal responsabilidade é com a qualidade física da obra, se certificando de que o edifício não apresente problemas estruturais, como rachaduras, infiltrações, irregularidades ou imperfeições.
A principal diferença entre construtoras e incorporadoras fica por conta da responsabilidade. Enquanto a primeira executa a obra, a segunda cuida da elaboração, desenvolvimento e administração do projeto, bem como da divulgação das unidades que serão disponibilizadas para venda.
Já a empreiteira tem participação na execução da obra, sendo geralmente contratada pela construtora para realizar determinadas partes da construção. Como seguem o planejamento da construtora encarregada, é comum que as empreiteiras não contem com um arquiteto ou engenheiro em seu quadro de funcionários.
É principalmente isso que diferencia as construtoras das empreiteiras, já que elas são obrigadas por lei a possuírem registro no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA), bem como os profissionais que fazem parte do seu corpo técnico.
Isso possibilita e autoriza que elas executem obras de construção civil próprias ou de terceiros, enquanto que as empreiteiras realizam apenas serviços auxiliares.
Viu só como é fácil diferenciar os diversos tipos de empresa que fazem parte do ramo imobiliário e de construção? Um aspecto interessante é que uma incorporadora pode atuar também como construtora, desde que todas as suas atividades estejam definidas no seu contrato social.
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